Защо броят на сделките отново намаля, защо очакванията на продавачите и купувачите пак се разминават, и какви цени реално работят днес на пазара на курортна недвижимост…

В първите месеци на 2026 година на пазара на недвижими имоти по морето настъпиха интересни промени. След преминаването на България към еврото и след новогодишните празници пазарът в района на Слънчев бряг, Несебър и Свети Влас се успокои.

Ако през есента и преди Нова година купувачите бяха много активни, то сега интересът осезаемо намаля. Броят на сделките се сви (по принцип, както и миналата година по същото време), много купувачи заеха изчаквателна позиция. При това отстъпиха не само българите, но и чуждестранните купувачи. Част от хората просто все още „излизат" от зимния период, други чакат началото на сезона, затоплянето и традиционното пролетно оживление по крайбрежието.

Очакванията на продавачите не съответстват на желанията на купувачите

През последните месеци все по-често виждаме една и съща ситуация: продавачите продължават да се ориентират по растящите цени от последните години и по обявите в интернет, докато купувачите просто не желаят да плащат исканите от продавачите суми. В резултат отново се образува голяма разлика между очакванията на продавачите и цените, които купувачите реално са съгласни да платят.

В ежедневното общуване с потенциални купувачи на огледи на обекти и в преговорите разбираме, че интерес към недвижимостите по морето има, парите у хората също ги има — икономиката и заплатите растат, българските банки продължават да кредитират гражданите си при изгодни условия (2,5–4%), но купувачите не искат да плащат „безпочвено завишените" цени. Мнозина така и казват: цените са космически, ще изчакаме този „балон" да се пукне и да се появят по-адекватни предложения.

 

Сравнителна илюстрация на текущата ситуация на пазара

За да разберем нагледно какво се случва, е достатъчно да сравним какви бюджети за покупка на имот в курортите залагат днес купувачите и какви цени най-често искат да получат продавачите.

По наши наблюдения от последните месеци, купувачите основно търсят и реално са готови да купуват: (именно в този диапазон днес се водят реалните преговори и се сключват сделки)

• студия — приблизително до 40 000–45 000 евро;
• апартаменти с 1 спалня — приблизително до 60 000–65 000 евро;
• апартаменти с 2 спални — приблизително до 75 000–85 000 евро.

При това продавачите разчитат на съвсем други суми:

• студия — от 50 000 до 65 000 евро;
• апартаменти с 1 спалня — от 75 000 евро и нерядко до 100 000–120 000 евро;
• апартаменти с 2 спални — от 90 000 евро, а понякога и до 150 000–160 000 евро.

Въпреки че купувачите вдигнаха летвата с 10–15% (в сравнение с миналата година), продавачите направиха същото и разликата между очакванията на продавачите и бюджетите на купувачите отново е приблизително 10–15 хиляди евро.

 

Защо купувачите днес са по-предпазливи

Важно е да се отчете и още един момент. Повечето апартаменти на вторичния пазар по нашето крайбрежие са построени преди 15–20 години. В много от тях през това време не е правен ремонт, мебелите и техниката са остарели, а и самите сгради изискват обновяване.

Купувачите чудесно разбират това и почти винаги залагат допълнителни разходи — за козметичен ремонт, смяна на мебели, техника и обзавеждане на жилището по техен вкус. Затова те търсят варианти на цена, която отчита всички тези бъдещи вложения.

Освен това, купувачите вече разглеждат не просто „лятна вила", а искат възможност да ползват жилището целогодишно — да живеят постоянно или да идват не само през лятото, но и извън сезона. Тоест електромерите трябва да са отделни, тарифата — битова, а комплексът/сградата трябва да е въведена в експлоатация (Акт 16) и да не се затваря през зимата.

 

Активно ново строителство

Сега на Слънчев бряг отново активно се строят нови комплекси. Строителите, както и преди, предлагат на купувачите безлихвено разсрочено плащане за 3–5 години, понякога с първоначална вноска около 10–15%.

Дори при номинална цена около 1500–1800 евро на кв.м такава схема за мнозина се оказва привлекателна. Купувачите, които нямат цялата сума наведнъж и които не бързат със заселване, предпочитат да се включат в нови проекти и да изплащат постепенно.

Подобни тенденции пазарът вече е преживявал и преди. Мнозина, които отдавна следят българските имоти, помнят активните години от 2005 до 2008, след това спада след финансовата криза, новата вълна на покупки в началото на 2010-те и последвалата корекция на цените.

Разликата на сегашния период е, че днес по крайбрежието активно купуват самите българи, както и много купувачи от Украйна, които търсят жилище за целогодишно живеене. Това създава допълнително търсене и поддържа интереса към имотите по морето.

 

Какво е важно да отчитат продавачите днес

Ако наистина планирате да продадете имота си по крайбрежието, много е важно да се ориентирате не по цените в обявите, а по реалните сделки (размяна на пари срещу собственост).

Практиката показва, че реалните продажби се осъществяват приблизително 15–20% под цените, посочени в интернет. Купувачите внимателно анализират пазара, сравняват предложенията и са готови да водят преговори и да искат отстъпка.

Това е напълно нормален пазарен процес.

При правилна цена, грамотно представяне на обекта и професионално съпровождане на сделката имотите по крайбрежието продължават да се продават. Както беше казано по-горе — пари у купувачите има, българските банки продължават да отпускат ипотечни кредити на местните граждани при изгодни условия, а интересът на чуждестранните клиенти към имотите по морето никъде не е изчезнал. Поляците, германците, украинците, израелтяните продължават да купуват. Продават основно все така руснаците.

Пазарът отново търси своя баланс между очакванията на продавачите и бюджетите на купувачите.

 

Ако сте сериозно решени да продадете имот в България

За двадесет години работа на пазара сме наблюдавали различни периоди — активен растеж, паузи, корекции и нови вълни на търсене. И всеки път най-важното за продавача е правилно да разбере текущата ситуация на пазара и правилно да оцени продавания обект.

Ако мислите за продажба на апартамент в Слънчев бряг, в Несебър или Свети Влас, по-добре е предварително да обсъдите реална пазарна стратегия: възможна продажна цена, подготовка на обекта и варианти за реклама.

Ние с екипа на New Estate Bulgaria от много години помагаме на собствениците да продават спокойно и сигурно недвижими имоти в България — както при лично присъствие на собственика, така и изцяло дистанционно.

Ако имате въпроси или обмисляте продажба на вашия апартамент — можете да ни пишете или да ни се обадите. Винаги с удоволствие ще споделим мнението си за текущата ситуация на пазара и възможностите за продажба на вашия обект, ще ви разкажем какви документи са необходими във вашия случай, как да осъществите продажбата без да идвате в България и, разбира се, как надеждно да получите парите в собствената си страна.

 

Извод и прогноза за следващите месеци

Днес пазарът на недвижими имоти по българското крайбрежие преживява период на естествена пауза и преоценка на очакванията. Интересът към имотите по морето се запазва, но купувачите станаха осезаемо по-рационални, по-взискателни и по-внимателни към цената и състоянието на обектите.

Сделките днес се случват след преговори и корекция (надолу) на първоначалната стойност. Обектите със завишена цена могат дълго да остават в обявите, докато апартаментите с адекватна пазарна стойност бързо намират своите купувачи (от 2 седмици до 3 месеца).

С приближаването на пролетта и туристическия сезон активността на пазара най-вероятно ще се увеличи — традиционно именно по това време мнозина идват по крайбрежието, започват да гледат обекти и да вземат решения за покупка. Но рязък ръст на цените не бива да се очаква: пазарът ще продължи да търси баланс между очакванията на продавачите и цените, които купувачите са готови да платят.

New Estate Bulgaria