Как ще се отрази кризата в Украйна на пазара на ваканционни имоти в България.

Кризата в Украйна е определено геополитически сблъсък без аналогия от края на студената война през 1989г. Бившите противници, Русия, Америка и Западна Европа, отново заговориха за визови ограничения, икономически санкции и надпревара във сферата на въоръжаването. Пропагандата и медийните манипулации достигнаха нови висоти.  Определено този огромен геополитически сблъсък ще пренареди някои икономически отношения, ще промени или изцяло унищожи, някои индустрии и сектори, които се основават на транзакции между Русия, Америка и Западна Европа.  Разбира се сектора, който привлича най-голямо внимание е определено енергетиката, където Русия е безспорно основен играч и има пан-европейско измерение. За България обаче наред с енергийните доставки, от които страната е напълно зависима има още един сектор, който до голяма степен разчита на Руски инвестиции - това е сферата на туризма и ваканционните имоти.  През последните 5 години сектора на ваканционните имоти изцяло се преориентира към купувачи от Русия.

След краха на Англйския пазара през 2009г. всички усилия за промотиране на сектора, бяха насочени към Русия и бившите съвтески републики, което доведе до почти 90% пазарен дял на Руско говорящите купувачи.

По-долу предлагаме кратък анализ на въздействието на различните видове санкции срещу Русия и възможни сценарии на развитие на кризата върху пазара на ваканционни имоти в България

1.Визови ограничения

Заявките направени от политическите лидери на ЕС са за таргетирана забрана на пътувания на хора, които са съпричастни към събитията в Украйна и не биха засегнали обикновените Руски граждани. Вероятността за забрана на пътувания за всички Руски граждани в ЕС е по-скоро в сферата на невероятното. Дори по време на студената война възможността за хората от източния блок да пътуват бяха по-скоро възпрепятствани от техните държави отколкото от Западните Страни. Възможността за пътуване до Eвропа дори тогава се използваше от страна на западните страни, като пропаганден инструмент и беше насърчавано от техните правителства.

При положение, че визовите санкции се наложат само на определени лица от Руския елит, то тази мярка едва ли би довела до някакви сътресения на пазара. Руснаците, които купуват в България са представители на Руската средна класа. Руският елит не купува в България и няма пряко влияние върху Българския пазар на имоти.

В тази връзка следва да отбележим, че все пак дори говоренето за налагане на визови ограничения има безспорно охлаждащ ефект върху Руските клиенти, които разхлаждат България като евентуално място за купуване на имот. Логично е доста от хората, и особено тези които купуват имот с цел използването му за отдих, да отложат купуването до изясняване на ситуацията. 

2. Финансови санкции водещи до обезценяване на рублата.

Тук определено има място за притеснение. За последното тримесечие рублата загуби около 10% от стойността си спрямо еврото а за последните 6 месеца почти 20%. Това автоматически означава че всеки руски купувач има 20% по малко пари за инвестиция в България. С други думи ако през октомври 2013  Руски клиент с бюджет от 25 000 евро е можел да купи бюджетен двустаен апартамент, то в момента този клинет може да си купи максимум просторно студио. 

Последици: При ситуация в която 90% от пазара се диктува от купувачи, които имат с 20% по малко пари в средносрочен план следва да има корекция в броят на сделките и спадане на цените на имотите до нивата на покупателната способност на клиентите. Според анализ на New Estate Bulgaria за урегулиране на пазара се очаква допълнителен спад от около 5% на цените на имотите и спад на броя на сделките с около 20%.

Тук трябва да направим уговорката, че при едно по-сериозно завръщане на купувачи от Западна Европа, каквито индикации се забелязват, спадът на цените би бил по малък и дори би могъл да бъде избегнат.

В краткосрочен план се очаква да се засили интереса и активността за купуване на имот в България, поради факта че имотите традиционно се считат за стабилна инвестиция при волатилност на валутните пазари и доста купувачи, които разполагат с ограничени средства и не биха имали възможност да купят имот в Русия биха погледнали на България като добър вариант. 

3.Рестрикции на инвестиции на ЕС в Русия

Доста анализатори коментират възможността за забрани или сериозни рестрикции на инвестиции в Руската икономика от страна на компании в ЕС. При този сценарий е вероятно Руското правителство да въведе симетрични рестрикции сред които биха могли да попаднат и инвестициите в недвижими имоти. Тук трябва да отбележим, че вероятността Русия да забрани на своите граждани да си купуват имоти за лично ползване в ЕС е доста малка. Все пак купувачите на имоти в България са средната класа на Русия и една такава забрана би била връщане към най-тежките времена на студената война, което политически не би се приело никак добре дори и сред най-възторжените привърженици на Путин.

Разбира се, независимо от малката вероятност на по-горния сценарий, той не би трябвало да се изключва напълно. Да си припомним за тоталната забрана за купуване на стоки от България, която беше въведена в началото на 90те в резултат на преориентацията на България към Западна Европа. Тогава тази забрана беше в ущърб на гражданите на Русия но тя бе наложена безапелационно.

Като заключение би трябвало да отбележим, че Украинската криза е ситуация с по-скоро негативен ефект върху пазара на ваканционни имоти в България и нейното развитие се очертава да бъде в основата на бъдещето развитие на сектора. При негативно развитие на кризата водещо до сериозна ескалация и междудържавни рестрикции на свободно пътуване и инвестиране между ЕС и Русия, сектора ще претърпи сериозни загуби и ще се наложи да се направят сериозни инвестиции за пренасочване към други пазари.

Оптимистичната новина е, че все пак Българските ваканционни имоти предлагат изключително добро съотношение цена качество и са конкурентни в световен мащаб. С други думи в обозримо бъдеще апартаментите в близост до морето няма да останат без собственици.