Интервю на един от мениджърите на New Estate за Investor.bg относно ситуацията на пазара на ваканционни имоти в началото на 2013г.

Г-н Върбанов, каква беше изминалата 2012 г. за пазара на ваканционни имоти?

Мисля, че ситуацията за отделните играчи на пазара беше различна. Индикаторът, който е определящ за нашия бизнес модел, е броят реализирани сделки. За нашата агенция този показател бележи ръст от около 20%, а за целия сектор по наши данни има увеличение от порядъка на 15%.

В тази връзка може да се каже, че годината за агенциите за недвижими имоти и в частност за нашата агенция беше много успешна. От гледна точка на строителните предприемачи и индивидуалните продавачи обаче обстановката може да се опише като не много оптимистична поради факта, че за 2012 г. в сравнение с 2011 г. цените на вакнационите имоти отбелязаха допълнителен спад с около 6-7%.

- Каква е причината за това увеличение на броя на сделките?

Най-общо казано изглежда, че през миналата година се установи сравнително устойчив ценови баланс между търсенето и предлагането, което доведе до повече сделки. Достигането на това временно за мен равновесие се породи основно заради по-голямата склонност на продавачите да свалят цените. Ако приемем, че основните психологически етапи на кризта са шок, отричане, отчаяние и приемане на действителността, явно доста хора преминаха през тях и вече са готови да приемат новите реалности и съответно новите продажни цени.

Тук е интересно да споменем още една интересна тенденция. Строителните предприемачи, или по-скоро тези, които успяха да се преструктурират и да оцелеят след краха през 2009 г., като че ли получиха нова доза адреналин от повишения брой сделки  и започнаха да стартират нови проекти. Ако посетите района на Свети Влас и Слънчев бряг, ще видите поне 20 нови комплекса, които се строят в момента.

Нашата агенция участва в едно от сериозните изложения на имоти в Москва през първата седмица на март и с голямо учудване забелязахме рестарт на предлагането на имоти във фаза строителство. С други думи, ваканционните имоти преживяват малък ренесанс. Искрено се надявам обаче този оптимизъм да не ни изиграе лоша шега и да станем свидетели на нов спад на цените и нова вълна от неуспешни проекти.

- Защо според Вас равновесието на пазара, което отчитате в момента, е временно, както го определихте?

Всяко равновесие е временно. Нормално е след това, в зависимост от предлагането и търсенето, цените и броят на сделките да тръгнат или нагоре, или надолу.  По акуратният израз може би е, че равновесието, което наблюдваме, според нас ще бъде краткотрайно, тъй като очакваме допълнително увеличаване на предлагането и запазване на търсенето. Това ще наруши ценовия баланс и ще окаже натиск на цените в посока надолу.

Този извод правим на базата на наблюденията ни и на нагласите на продавачите, с които контактуваме всекидневно и на наблюденията в тендециите при новото строителство. Доста продавачи, които направиха опит да излязат на пазара през 2010 г. и се отеглиха в очакване кризата да отмине и цените да се възстановят, изгубиха търпение и са отново на пазара. Вече имаме продавачи, които за втори път са на пазара и този път са готови да продават на цената, която пазарът им предложи.

Освен това строителите отново се активизираха. Те също ще изкарат продукция за този сезон. В същото време не виждаме растеж в запитванията и търсенето. Това ни навежда на мисълта, че балансът при цените едва ли ще продължи дълго.

- Знаем, че руснаците са основните купувачи на ваканционни имоти в момента. Какво обуславя тяхното търсене и устойчиво ли е то?

Абсолютно сте прави относно руските купувачи. Може да се каже, че те са основният и даже единственият сериозен двигател на този пазар. Ако руснаците загубят интерес, ще сме свидетели на нова катастрофа в бранша.

Добрата новина е, че интересът от страна на руските купувачи изглежда доста по-устойчив. За разлика от англичаните, които всъщност създадоха този пазар в България и чиято мотивация до голяма степен беше инвестиция с цел препродажба и печалба, руснаците са така наречените лайфстайл купувачи. Тяхната мотивация е основно придобиване на втори дом за лично ползване.

Според нашите анализи мотивите на руснаците за купуване на имот в България са следните: около 60% търсят имот с цел използването му през летните месеци за почивка, 30% купуват с цел имиграция в България и около 10% купуват с цел инвестиция.

- Как изглежда пазарът в морските и планинските курорти в цифри и какви са цените в момента?

Ако разделим пазара на ваканционни имоти на имоти в морските курорти и имоти в ски курортите, то най-обобщено средната цена на имотите в морските курорти е между 450 -550 евро за кв. м. Тук изключвам имотите във Варна и Бургас, които са по-скоро градски имоти, доминирани от местното търсене, като цените са с около 30% по-високи.

Пазарът в ски курортите се представя доста по зле. Средните цените на имотите в Банско например са между 300-450 евро за квадратен метър. Интересът към планинските курорти е слаб - не повече от 15% от запитванията са за имоти в планински курорти и то в частност в Банско. Пазарът в Пампорово и Боровец е почти замрял. Това търсене рефлектира и върху цените – в планинските ни курорти те са с около 30% по ниски от тези на морето.

Друг важен момент е бюджетът, който руснаците са готови да похарчат за имот в България. Около 50% от сделките са с номинална стойност 15 000 -35 000 евро, 30% от сделките се осъществяват в диапазона 35 000-60 000 и не повече от 20% са сделките за над 60 000 евро.

- Какви са наблюденията Ви за ситуацията на пазара на селски имоти?

Относно селските имоти ситуацията е доста интересна.  Интересът към селски къщи в ценовия диапазон от 2 000  до 15 000 евро е огромен. Основният проблем обаче е лошата инфраструктура в селата, където обикновено се намират тези имоти.  Освен това те се нуждаят от сериозен ремонт, за да достигнат стандартите за нормално живеене в ХХI век.

Почти стандартна ситуация е купувачите да идват на огледи с идея да купят селски имот за 15 000 евро и след като се запознаят на място с реалността да се откажат от покупка или да се решат да инвестират в студио в Слънчев бряг например, което е на същата цена.

- Ваши колеги от други агенции и строителни предприемачи отчитат и засилване на интереса на българите към този сегмент от пазара, особено българи, които от години живеят и работят в чужбина. Наблюдавате ли подобни тенденции?

Българите винаги са присъствали на пазара на ваканционни имоти и винаги ще присъстват. Те ще останат на този пазар дори и всички други националности да изгубят интерес.  В настоящия момент те също са привлечени от ниските цени, ние също имаме реализирани доста сделки с българи, живеещи в чужбина. Броят на тези сделки обаче, както и потенциалът на българските купувачи като отделен сегмент, е сравнително малък в сравнение с размера на целия пазар.

За устойчиво развитие и растеж пазарът на ваканционни имоти в България се нуждае от чуждестранни купувачи и продавачи. С други думи, пазарът в страната участва и трябва да се разглежда като част от  глобалния пазар на ваканционни имоти и да се конкурира с дестинации като Испания, Турция, Кипър.

Пазарът е видно, че е изключително зависим от руските купувачи, което в един момент може да се окаже пагубно за него. Как можем да привлечем и други купувачи и да изградим имидж на страната ни като добра дестинация за инвестиция във ваканционен имот – и за лично ползване, и с цел инвестиция и последваща печалба?

Да, зависимостта на пазара от руските купувачи е наистина плашеща. Отеглянето им, както вече споменах, ще е с трагични последици. В тази връзка диверсификацията е наистина стратегическа задача за всички участници на този пазар. Една от нашите последни маркетингови кампании в Русия беше под мотото „Цивилизация на достъпни цени“.

Мисля, че това мото може да систематизира посоката, в която трябва да се работи, за да си гарнатираме устойчиво развитие на този пазар. Ако образно казано „цивилизоваме“ инфраструктурата на страната, нейната администрация, услугите и забавленията и не на последно място - самите имоти, а в същото време запазим конкурентните цени, страната ни ще е в състояние да стане предпочитано място за живеене и инвестиране в глобален мащаб.

- Кои са държавите, в които България би имала най-голям успех като дестинация за инвестиция във ваканционен имот?

Традиционно страните, от които са нашите потенциални  купувачи, са европейските страни и страните от бившия Съветски съюз. Не мога да си представя все още китайски купувачи да започнат масово да купуват ваканционни имоти в България, макар че ще се радвам ако това се случи.

В момента инетересът на клиенти от Европа е слаб, като според нас това се дължи най-вече на продължаващата криза. Очакваме интереса от страна на купувачите от европейските страни да се възвърне с отминаването на кризата.

През тази година например забелязваме сериозен ръст на интереса от украински купувачи. Гражданите на тази страна преоткриха България в последните години като място за почивка. Близостта на Украйна до България дава възможност на украинските семейства да пътуват сравнително евтино и комфортно с автомобил до България, което не е за подценяване при решението за закупуване на ваканционен имот.

Платежоспособността на украинците обаче е по-ниска в сравнение с руснаците, но тук отново падането на цените направи имотите в България достъпни и за тях.

- Каква е Вашата прогноза за развитието на пазара на ваканционни имоти в краткосрочен и средносрочен план?

В краткосрочен план трудностите ще продължат. Нашите очаквания са за W образна крива на ценовите нива. След оптимизма от 2012 г. и началото на 2013 г. очакваме ново понижаване на цените в порядъка на 4-6% до края на тази година. Не очакваме сериозни движения в броя на сделките и смятаме, че те ще останат на нивата от 2012 година.

В дългосрочен план сме изключителни оптимисти. Разглейждайки страната непредубедено и имайки предвид климатичните и природните дадености, политическата ориентация и потенциала на хората, България съвсем спокойно може да се определи като добро място за живеене, което ще продължава да привлича желаещи да имат имот в тази страна.